§ 28 Vermietung und Verpachtung
§ 28 EStG 1988 in der Fassung BGBl. I Nr. 112/2012, gültig vom 01.01.2013 bis 14.08.2015. 2 Übergangsbestimmungen des § 124b sind eingearbeitet (Z 225, 233). Gegenüber der Vorfassung vom 31.12.2010 wurde Abs. 7 geändert. Nachfolgefassung ab 15.08.2015 (BGBl. I Nr. 118/2015). Zugeordnete Richtlinienabschnitte: EStR 2000 (24).
§ 28. (1) Folgende Einkünfte sind, soweit sie nicht zu den Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 3 Z 1 bis 5 gehören, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
- 1.Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen und von Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen.
- 2.Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen.
- 3.Einkünfte aus der Überlassung von Rechten auf bestimmte oder unbestimmte Zeit oder aus der Gestattung der Verwertung von Rechten, insbesondere aus
- –der Einräumung der Werknutzung (Werknutzungsbewilligung, Werknutzungsrecht) im Sinne des Urheberrechtsgesetzes
- –der Überlassung von gewerblichen Schutzrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Berechtigungen.
- 4.Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, und zwar auch dann, wenn diese Forderungen im Veräußerungserlös des Grundstückes mit abgegolten werden.
EStR 2000: 3 Abschnitte · Rz 4001–7984
10 Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 15 und 16 EStG 1988) Rz 4001–4008 zu Z 4
Die Veräußerung von Wirtschaftsgütern führt außerhalb betrieblicher Einkünfte nur dann zu Einnahmen, wenn dies gesetzlich ausdrücklich vorgesehen ist. Eine derartige gesetzliche Anordnung findet sich bei der Veräußerung, Einlösung und sonstigen Abschichtung von Wirtschaftsgütern, deren Erträge …
30 Beschränkte Steuerpflicht (§ 98 bis 102 EStG 1988) Rz 7901–7908a
Einkommensteuerpflicht von Einkünften, welche von einer Person ohne Wohnsitz und ohne gewöhnlichen Aufenthalt im Inland erzielt werden, liegt vor, wenn ein Tatbestand des § 98 EStG 1988 erfüllt ist. § 99 EStG 1988 erweitert nicht den Kreis der der Besteuerung unterliegenden Einkünfte, sondern setzt …
30.1.8 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 98 Abs. 1 Z 6 EStG 1988) Rz 7973–7984 zu Z 3
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der beschränkten Steuerpflicht gemäß § 98 Abs. 1 Z 6 EStG 1988, wenn das unbewegliche Vermögen, die Sachinbegriffe oder Rechte (§ 28 EStG 1988) im Inland gelegen sind, in ein inländisches öffentliches Buch oder Register eingetragen sind oder in …
(2) Aufwendungen für
- –nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten,
- –Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung und damit zusammenhängende Aufwendungen sowie
- –außergewöhnliche Aufwendungen, die keine Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwendungen sind,
sind über Antrag gleichmäßig auf zehn Jahre zu verteilen. Bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, gilt hinsichtlich der Instandsetzungsaufwendungen folgendes:
- –Instandsetzungsaufwendungen, die unter Verwendung von entsprechend gewidmeten steuerfreien Subventionen aus öffentlichen Mitteln getätigt werden, scheiden insoweit aus der Ermittlung der Einkünfte aus.
- –Soweit Instandsetzungsaufwendungen nicht durch steuerfreie Subventionen gedeckt sind, sind sie gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt abzusetzen.
Instandsetzungsaufwendungen sind jene Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und allein oder zusammen mit Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Bei Übertragung des Gebäudes auf eine andere Person gilt Folgendes:
- –Bei entgeltlicher Übertragung können ab dem der Übertragung folgenden Kalenderjahr restliche Zehntelbeträge nicht mehr abgezogen werden.
- –Bei unentgeltlicher Übertragung können ab dem der Übertragung folgenden Kalenderjahr restliche Zehntelbeträge vom Rechtsnachfolger fortgesetzt werden.
EStR 2000: 10 Abschnitte · Rz 3173–6525a
10.3 Auswirkungen des Umsatzsteuerrechts auf die Überschussrechnung Rz 4043
Die Umsatzsteuer kann im Rahmen der Überschusseinkünfte nach der Brutto- oder Nettomethode behandelt werden (vgl. Rz 4008). Im Rahmen der Umsatzsteuer-Bruttomethode (vgl. Rz 745) ist die abziehbare Vorsteuer, die auf Ausgaben entfällt, die verteilt als Werbungskosten zu berücksichtigen sind oder …
21.5. Bauherreneigenschaft Rz 6489–6494
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist zu unterscheiden: die Bauherreneigenschaft für den Bereich der Absetzungen gemäß § 28 Abs. 2 und 3 EStG 1988; hiefür ist die Bauherrenverordnung, BGBl. Nr. 321/1990, maßgebend; die Bauherreneigenschaft für andere Aufwendungen; hiefür sind die …
21.8 Teilweise private oder betriebliche Nutzung von Gebäuden, Mietverhältnisse unter Angehörigen Rz 6517–6525a
Die Aufteilung wird primär durch die Zuordenbarkeit der Aufwendungen zum vermieteten oder privat genutzten Teil des Gebäudes bestimmt. Die Ermittlung der nicht direkt zuordenbaren Aufwendungen (zB Fassadenerneuerung) hat grundsätzlich nach dem Verhältnis der Gesamtnutzfläche des Gebäudes zu den …
7.3.11 Abgrenzung Herstellungs- und Erhaltungsaufwand Rz 3173–3179
21.2 Absetzung für Abnutzung (§ 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988) Rz 6422–6446
21.4.2 Bedeutung der Abgrenzung von Herstellungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand Rz 6455–6466
21.4.5 Instandsetzungsaufwand Rz 6469–6475
21.4.7 Steuerliche Folgen für die Zehntel- bzw. Zehntel- bis Fünfzehntelabsetzungen bei Übertragung des Gebäudes, Aufgabe der Vermietung und Einlage des Gebäudes in das Betriebsvermögen Rz 6484–6488a zu dritter Teilstrich
21.5.3 Aufwendungen außerhalb des § 28 Abs. 2 und 3 EStG 1988 Rz 6495–6500
21.6 Subventionen (§ 28 Abs. 6 EStG 1988) Rz 6501–6510
(3) Folgende Aufwendungen, soweit sie Herstellungsaufwand darstellen, sind über Antrag gleichmäßig auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen:
- 1.Aufwendungen im Sinne der §§ 3 bis 5 des Mietrechtsgesetzes in Gebäuden, die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes über die Verwendung der Hauptmietzinse unterliegen.
- 2.Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen, wenn die Zusage für eine Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder den landesgesetzlichen Vorschriften über die Förderung der Wohnhaussanierung vorliegt.
- 3.Aufwendungen auf Grund des Denkmalschutzgesetzes. § 8 Abs. 2 zweiter und dritter Satz gilt entsprechend.
Werden zur Finanzierung dieses Herstellungsaufwandes erhöhte Zwangsmieten oder erhöhte Mieten, die auf ausdrücklich gesetzlich vorgesehenen Vereinbarungen beruhen, eingehoben, dann kann der Herstellungsaufwand gleichmäßig auch auf die Laufzeit der erhöhten Mieten, mindestens aber gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt werden. Bei Übertragung des Gebäudes auf eine andere Person können restliche Teilbeträge ab dem der Übertragung folgenden Kalenderjahr vom Rechtsnachfolger nur fortgesetzt werden, wenn das Gebäude unentgeltlich erworben wurde.
EStR 2000: 11 Abschnitte · Rz 4043–7373
10.3 Auswirkungen des Umsatzsteuerrechts auf die Überschussrechnung Rz 4043
Die Umsatzsteuer kann im Rahmen der Überschusseinkünfte nach der Brutto- oder Nettomethode behandelt werden (vgl. Rz 4008). Im Rahmen der Umsatzsteuer-Bruttomethode (vgl. Rz 745) ist die abziehbare Vorsteuer, die auf Ausgaben entfällt, die verteilt als Werbungskosten zu berücksichtigen sind oder …
21.4.6.1 Aufwendungen iSd §§ 3 bis 5 MRG Rz 6480–6483 zu Z 2; Z 1
Bei Mietgebäuden, die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes über die Verwendung der Hauptmietzinse unterliegen (Vollanwendungsbereich), sind nahezu alle Herstellungsaufwendungen infolge Verteilungsmöglichkeit der Aufwendungen nach §§ 3 bis 5 MRG über Antrag auf zehn bis fünfzehn Jahre zu …
21.5. Bauherreneigenschaft Rz 6489–6494
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist zu unterscheiden: die Bauherreneigenschaft für den Bereich der Absetzungen gemäß § 28 Abs. 2 und 3 EStG 1988; hiefür ist die Bauherrenverordnung, BGBl. Nr. 321/1990, maßgebend; die Bauherreneigenschaft für andere Aufwendungen; hiefür sind die …
21.7.2 Höhe der besonderen Einkünfte Rz 6512–6516a zu Z 3
Nach der Übergangsbestimmung des § 119 Abs. 5 EStG 1988 sind für die Ermittlung der besonderen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Zehntelabsetzungen gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 insoweit als nachzuversteuernde Teilbeträge anzusehen, als sie auf Herstellungsaufwand entfallen. Aufgrund des …
21.8 Teilweise private oder betriebliche Nutzung von Gebäuden, Mietverhältnisse unter Angehörigen Rz 6517–6525a
Die Aufteilung wird primär durch die Zuordenbarkeit der Aufwendungen zum vermieteten oder privat genutzten Teil des Gebäudes bestimmt. Die Ermittlung der nicht direkt zuordenbaren Aufwendungen (zB Fassadenerneuerung) hat grundsätzlich nach dem Verhältnis der Gesamtnutzfläche des Gebäudes zu den …
21.2 Absetzung für Abnutzung (§ 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988) Rz 6422–6446
21.4.2 Bedeutung der Abgrenzung von Herstellungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand Rz 6455–6466
21.4.7 Steuerliche Folgen für die Zehntel- bzw. Zehntel- bis Fünfzehntelabsetzungen bei Übertragung des Gebäudes, Aufgabe der Vermietung und Einlage des Gebäudes in das Betriebsvermögen Rz 6484–6488a
21.5.3 Aufwendungen außerhalb des § 28 Abs. 2 und 3 EStG 1988 Rz 6495–6500
21.6 Subventionen (§ 28 Abs. 6 EStG 1988) Rz 6501–6510
27.6 Verteilung von Einkünften und stillen Reserven Rz 7369–7373 zu Z 1
(4) Der Ersatz von Aufwendungen gemäß § 10 des Mietrechtsgesetzes kann über Antrag gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt werden. Die beiden letzten Sätze des Abs. 2 gelten auch für diese Zehntelabsetzungen.
(Anm.: Abs. 5 aufgehoben durch BGBl. Nr. 201/1996)
(6) Nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln, die § 3 Abs. 1 Z 6 entsprechen. Diese Zuwendungen kürzen die damit in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Instandhaltungs- oder Instandsetzungsaufwendungen.
(7) § 4 Abs. 2 Z 2 gilt in Bezug auf die Fehlerberichtigung durch Ansatz von Zu- und Abschlägen sinngemäß.
Gegenüberstellung mit der Fassung vom 31.12.2010 · 1 geänderte Stelle gestrichen eingefügt
(7) Wird ein Gebäude entgeltlich übertragen und wurden innerhalb von fünfzehn Jahren vor der Übertragung vom Steuerpflichtigen selbst oder im Fall der unentgeltlichen Übertragung von seinem Rechtsvorgänger Herstellungsaufwendungen in Teilbeträgen gemäß Abs. 3 abgesetzt, sind im Jahr der Übertragung zusätzlich besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude im Zeitpunkt der Übertragung nicht mehr der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient. Die besonderen Einkünfte sind wie folgt zu errechnen:
EStR 2000: 7 Abschnitte · Rz 4001–7373
10 Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 15 und 16 EStG 1988) Rz 4001–4008
Die Veräußerung von Wirtschaftsgütern führt außerhalb betrieblicher Einkünfte nur dann zu Einnahmen, wenn dies gesetzlich ausdrücklich vorgesehen ist. Eine derartige gesetzliche Anordnung findet sich bei der Veräußerung, Einlösung und sonstigen Abschichtung von Wirtschaftsgütern, deren Erträge …
21.7 Nachversteuerung (§ 28 Abs. 7 EStG 1988) - Rechtslage für Veräußerungen vor dem 1.4.2012 Rz 6511–6511a
Die Nachversteuerung von begünstigt abgeschriebenen Herstellungsaufwendungen gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 wurde durch das AbgÄG 2012 abgeschafft und für Altvermögen in die pauschale Gewinnermittlung nach § 30 Abs. 4 EStG 1988 einbezogen (siehe Rz 6674). Bezüglich der Rechtslage für …
21.7.2 Höhe der besonderen Einkünfte Rz 6512–6516a
Nach der Übergangsbestimmung des § 119 Abs. 5 EStG 1988 sind für die Ermittlung der besonderen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Zehntelabsetzungen gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 insoweit als nachzuversteuernde Teilbeträge anzusehen, als sie auf Herstellungsaufwand entfallen. Aufgrund des …
21.2 Absetzung für Abnutzung (§ 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988) Rz 6422–6446
21.4.2 Bedeutung der Abgrenzung von Herstellungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand Rz 6455–6466
21.9 Feststellung gemäß § 188 BAO, Vermietung an Miteigentümer Rz 6526–6534
27.6 Verteilung von Einkünften und stillen Reserven Rz 7369–7373
EStR 2000 zu § 28 insgesamt
EStR 2000: 7 Abschnitte · Rz 2484–7984
23 Gemeinsame Vorschriften bezüglich der Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 3 EStG 1988 (§ 32 EStG 1988) Rz 6801–6803
§ 32 EStG 1988 begründet keine eigene (zusätzliche) Einkunftsart; vielmehr stellt diese Norm eine Ergänzung und Klarstellung zu den Bestimmungen der §§ 21 bis 31 EStG 1988 dar (VwGH 15.1.1986, 85/13/0109; VwGH 16.9.1986, 83/14/0123). Unter § 32 EStG 1988 fallen daher nur außergewöhnliche Vorteile …
6.12 Einlagen Rz 2484–2502
Grundstücke im Sinne des § 30 Abs. 1 EStG 1988 (siehe dazu Rz 6621) sind grundsätzlich mit den (historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen. Bei unentgeltlichem Erwerb des Grundstücks sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers heranzuziehen. Die …
11.4.3 Anwendungsvoraussetzungen der Verordnungen Rz 4259–4273
Individualpauschalierungsverordnung: Die Umsätze des jeweiligen Betriebes (der jeweiligen Einkunftsquelle) dürfen in den Jahren 1997, 1998 und 1999 jeweils nicht mehr als 5 Millionen S betragen haben (§ 8 Z 1 Z 8 und Abs. 2 Z 8 der Verordnung). Bei der betriebsbezogenen/einkunftsquellenbezogenen …
17.1.6 ABC - Abgrenzung Gewerbebetrieb von anderen Einkunftsarten Rz 5417
19.6 Vermögensverwaltende Personengesellschaften Rz 6015–6024
21 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG 1988) Rz 6401–6421a
30.1.8 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 98 Abs. 1 Z 6 EStG 1988) Rz 7973–7984
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der beschränkten Steuerpflicht gemäß § 98 Abs. 1 Z 6 EStG 1988, wenn das unbewegliche Vermögen, die Sachinbegriffe oder Rechte (§ 28 EStG 1988) im Inland gelegen sind, in ein inländisches öffentliches Buch oder Register eingetragen sind oder in …